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今年至少486家房企申请重整破产 房企融资四面楚歌

今年至少486家房企申请重整破产 房企融资四面楚歌

[来源:]    [作者]    [日期:2019-12-20 20:20]    [热度:]

逼上梁山的高本钱融资表现的是高压方针、工业转向和整合布景下房企们的挣扎与自救

欧阳萱妍 | 文

11月7日,北京市第四中级人民法院布告闪现,因信任告贷合同纠纷,西藏信任对泰禾集团、黄其森、福建中维地产、东莞金泽置业等6个被告提起诉讼,案子将于2020年2月11日开庭。

2019年,“熬”是房地工业的要害字。房地产调控方针继续将近三年,房企出售放缓导致资金回笼缓慢,引发融资压力不断攀升。特别自本年三四月以来,银保监会一再着重操控房地产金融危险和警示房地工业过度融资问题,5月更是发文进一步约束银行和信任融资。7月, 发改委发文约束房企海外发债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债款。国内债券暴雷风云下,房企发债益发困难,其海外发债融资本钱依然较高,房企融资山穷水尽。

泰禾2018年出售额1303.4亿元,是排名第20的大型房企,泰禾因信任违约被诉,可谓职业全体窘境的一个缩影。

从风闻蓝光展开信任产品违约、今世置业15.5%天价发债、华夏美好三天内发9.5%-12%的总额60亿人民币永续债,到媒体曝出融信我国私募债被归入 “禁投池”、三盛宏业等房企被爆出高利率售卖理财产品,逼上梁山的融资表现的是高压方针、工业转向和整合布景下房企们的挣扎与自救。

中小型房企首当其间,职业洗牌不断加重。据笔者不完全统计,人民法院布告网闪现至少486家房企于2019年请求重整和破产。

房企在各显神通测验各种方法融资,包含高本钱信任融资、高利率发债、上市、发行理财产品、寻求ABS融资、建立基金和融资公司、卖财物缓解资金压力等。这些高本钱融资方法是否可继续,哪些公司将在剧烈竞赛中成为赢家、哪些会被筛选?

信任

在本轮房地产调控中,银行在强监管下收紧给予房地产的告贷融资,信任逐步成为房企融资的新宠。我国信任业协会9月份的最新数据闪现,到2019年2季度末,投向房地产的信任资金余额2.93万亿元,占比15.38%,较2019年1季度末上升0.63个百分点,坐落信任资金投向范畴的第二位。

从5月中旬银保监会发布的23号文,到7月初,银保监会对部分房地产信任事务增量过大的信任公司展开约谈警示,再到7月末中共中央政治局提出“不将房地产作为短期影响经济的手法” ,房地产方针面继续高压。可是,房地产信任事务增量依然坚持必定的高速气势。

图表1:2015年Q1—2019年Q2季度信任财物投向及其占比

单位:%,亿元

上海信任网联合创始人付鹏启表明,本来传统信任事务首要是会集于房地产和基建,信任事务下半年以来逐步倾向于国企和当地融资途径。他表明,关于绝大部分信任公司,现在只乐意投给央企、国企、百强名单内的房企。“头部房企的信任融资本钱反而降了,我们都在躲危险,央企比方金茂等捡了不小的廉价。”

信任业的房地工事务规划在缩短,但房企仍在以更高的费率来交换信任融资。据付鹏启介绍,职业界没有共同的规范测算信任融资本钱均匀上升的起伏,可是大致分为三类:央企一般倾向于运用低本钱的银行告贷,信任利率一直不高;头部房企如恒大、融创的信任利率大约在10-12%;Top 50到Top 100的房企则融资本钱在12-13%之间。百强末的融资本钱大约在13-15%。

瀚米咨询联合创始人及总裁余健也分类出大致以上三个区间,可是他测算的三类的信任融资本钱别离稍微高1-2%,以上三大类大致别离呈现12-13%,13-15%和15-18%的融资本钱递加趋势。

11月5日在离岸债券商场,负债率挨近130%的蓝光展开被传信任产品违约,导致其美元债价格当天跌落约两个点。公司随后开投资者电话会议,否定相关风闻,公司代表在回应投资者时表明,公司信任融资本钱本年上升约1%到11%。而付鹏启表明,蓝光的融资本钱约在12%左右,其信任产品延期的可能性存在,信任一般倾向于不对外发布地产公司的信任告贷未兑付,为避免地产公司无法进行再融资。

瀚米咨询联合创始人及总裁余健向记者表明,未来房企信任融资将近3万亿的盘子里边,大公司可能会拿到更多的额度,会像房地产出售相同,更多向头部企业融资。他表明,房企信任融资的全体本钱都在上升,头部企业融资本钱大约上升100-200 基点。尽管信任监管的收紧导致的头部会集效应确实令大房企更简单拿到信任融资,可是也逐步呈现分解的趋势。

余健以为,一些信任公司依据削减危险敞口的考虑,或许会削减给像头部企业如融创、恒大、碧桂园的融资,而别的的信任公司可能会抛弃一些小的房企,挑选只跟大企业协作,由于他们体量比较大,乐意付比较高的融资本钱,能满意信任组织关于利差的要求。而像万科、中海和华润等财务状况更优的房企,则根本用不到信任融资,由于他们有更多的较低本钱的融资途径,比方获取银行告贷。

发债

翻滚发债,近年来逐步成为房企连续资金生命线的首要途径之一。

2019年1月和2月,今世置业以15.5%的利率发行2020年到期的一共3.5亿美元绿色优先收据。今世置业布告称,金钱将用于为现有债款再融资,二月份金钱将为现有离岸债款再融资及为在岸项目开发融资。

坐落香港的固定收益剖析师和交易员王先生表明,在境内信任告贷监管收紧后,房企就加大海外发债规划;尽管发改委年中发文,约束房地产企业的新发海外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债款,可是房企仍是能用之前取得的额度在海外发债。

别的,房企从上一年起益发喜爱高本钱的永续债。本年下半年,华夏美好至少发行85亿元永续债,利率为9.5%-12%。而早于2018年,保利地产、中建世界、光亮地产、越秀集团等房企纷繁转向永续债进行资金弥补。

所谓永续债,即无到期日期、如期付出债息直到永久的债券,这类债券大多可换回。

笔者采访的多位地工业界和债券商场专业人士表明,永续债本钱比较高,跟着时刻拉长,利率会升高。尽管永续债能够不算进财报里的负债率,但信誉组织依然把永续债归为评级考虑范围内的债款,然后影响其信誉评级。

国内某头部评级公司地产剖析师对壁纸剖析道,境内永续债现在比同期限的中票融资本钱高出约100个基点,尽管永续债是比较抱负的融资方法,但发债途径不晓畅。因监管和多个利益方对条款的要求不能到达共同,房企的许多永续债无法发行。

房企高利率发债的坏处逐步闪现,未来两年偿债压力特别大。我国指数研究院的数据闪现,2019年房地产职业需归还的债券规划为4994.5亿元,到2020年,这一规划将上涨至6513.4亿元,并于2021年挨近万亿元。而坊间关于私募债逾期且被列入禁投池的风闻不断。11月5日,风财讯报导,融信我国发行的三只私募债被归入 “禁投池”,且公司呈现告贷逾期、实控人遭约谈。 融信我国随后发布弄清声明,否定以上风闻。10月末,广东颐和地产被爆出,发行的“17颐和01”和“17颐和04”两只私募债因未能如期足额偿付部分本金和利息,构成实质性违约。

标普全球评级信誉剖析师黄馨慧表明,2020年中资房地产将有挨近30亿美元境外债到期,境内人民币债券到期量挨近65亿美元。她以为,依据较大的商场需求,且投资者对我国房地产商场的职业远景愈加达观,下一年境外美元债到期兑付应该不会有太大危险。

图表3:2020-2022中资房地产公司在岸和离岸人民币债券到期量

单位:十亿美金

可是,黄馨慧以为,由于监管现在没有放松的痕迹、到期量比较大且触及的开发商数量也比较多,下一年房企的境内债券偿债存在必定的压力。

上市

安徽系本土房企三巽集团风风火火赶着上市。依据三巽集团于10月17日递交给香港交易所的招股书,三巽集团在2018年全国房地产出售排名为第173名、出售面积位列125,首要商场在安徽省。依据招股书,截止2019年6月30日,三巽集团运营收入仅为5.62亿人民币,现金及现金等价物为1.64亿元,活动负债总额10.83亿元人民币,资金压力可见一斑。招股书还闪现,从2019年6月30日到2019年8月31日的短短两个月,三巽的告贷总额从14.2亿元升至20.04 亿元。

2019年下半年,迎来了房企上市的另一高潮。新力控股于11月15日正式敲钟上市,除了三巽,我国天保、奥山控股、港龙地产、海伦堡地产、万创世界、汇景控股、景业名邦等中小型乃至迷你型房企也团体冲刺港股、等候监管部门审阅其是否契合上市条件。

一位专做房企港股上市的美资投行人士称,现在去上市的房企,一般规划都比较小、杠杆高,限制其融资。“假如之前有必定规划的公司、运营得比较好,其实3-5年前早就应该上市了。”

赶赴2019年上市末班车的房企绝大多数呈现规划小、负债高、赢利低、现金流严重、且区域性较会集的特色。

这波上市高潮呈现在港股全体估值处于前史底部、商场对内房股不太友爱的时分。在上半年,仅中梁控股、德信我国和银城世界控股成功上市。德信我国和银城控股都遭受认购缺乏的境况。中梁控股的股价也表现平平:尽管其股票于7月16日首日登录港交所后呈现一周的时间短上涨,但随后从7月22日到11月4日挨近3个半月股价低于发行价格,直到11月才有5个交易日股价超越发行价。

图表4:中梁控股上市后股价日变化图

单位:港元

尽管不少人以为这是中斗室企视资本商场为最终的救命稻草的最直接表现,但上述美资投行人士表明,地产公司上市也有运营和品牌的考虑。“假如负债率是职业居高的话,就有火急的降杠杆需求;假如负债率不高的话,那其实也便是一个运营上的考量。”

他解释道,方针原因使得房企难以在境内上市,导致房企会集冲向港股。国内银行一般倾向于放贷给上市的企业,房企上市后融资本钱会下降,再融资也简单许多。另一方面,在香港上市的公司能够经过更商场化的美元债商场来融资,而不是国内公司债融资途径能够随时封闭。此外,上市也会提高房企的品牌形象,协助企业营销。

理财产品

房企从2015年即试水理财产品,如2015年9月份绿洲与阿里巴巴和我国安全推出的房地产金融产品“地产宝”,媒体报导称这是国内首款互联网房地产金融产品。

而近些年来,房企也结合合伙人准则等方法,定向内部职工发行理财产品来筹集资金,2018年媒体报导,泰禾集团推出了一款面向内部职工的基金产品,认购额从100万元起,预期收益率高达18%,假如认购金额超越300万收益率则达20%。旭辉也发行相似产品。

南方都市报也于上年底报导,佳兆业呈现半强制职工购买由公司发行的理财产品的状况,推行的6款理财产品,预期收益率在9.0%-9.8%,起投金额最低20万元,最高到达100万元。笔者从一位前佳兆业职工处知悉,该系列理财产品并非是强制性的,可是不少内部职工自愿购买,由于收益率有满足吸引力。

“在楼市升温期,企业扩张比较凶猛,理财产品在企业资金链比较缺少的状况下才呈现的。” 易居研究院副院长杨红旭说。

余健表明,房企借由职工跟投公司理财产品来承当本应该由公司承当的资本金压力,此形式推动了房企这两年的快速增长。可是购买理财产品的职工或许公司合伙人在这个过程中凭借了必定的杠杆,其间部分参加合伙的资金是经过金融组织再融资的。

而近期,百强房企三盛宏业未准时兑付职工理财产品,加快其资金链断裂的现实曝光。公司若干高管转账兑付自己购买的公司理财产品,愈加激怒职工。

余健以为,在商场下行时期,房企兑付理财产品的压力会特别大,由于房企要背着更高的融资本钱,假如项目变现慢,会呈现一系列的问题。

杨红旭以为,未来央企和有国企布景的房企依然会享用较低的融资本钱和稳健的银行告贷。大中型房企的危险相对中小企业小,中小企业全体抗危险的才能比较差。但大中型房企的资金链也依然担负压力,有必要稳健运营、加快回款。其间那些拿地比较急进、负债率高的企业,有较高的危险,比方泰禾。

标普全球评级信誉剖析师黄馨慧称,投资者一般倾向于规划大、财物活动性强、出售执行好、库存去化快的房企。

房企呼风唤雨、空手套白狼的年代一去不复返。方针远景并不明亮之时,融资才能变得特别要害。此刻,着实衡量家底、合理挑选融资方法、坚持企业杠杆率的可继续性,才是理性行为。

作者为《财经》特约撰稿人,原载2019年12月9日《财经》杂志

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